Eigenmietwert berechnen
Der Eigenmietwert wird Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet, solange Sie im eigenen Haus wohnen. Schätzen Sie ihn aus der Marktmiete oder dem Steuerwert.
Dieser Betrag wird Ihrem steuerbaren Einkommen für jedes Jahr im Eigenheim zugerechnet.
Der Eigenmietwert wurde abgeschafft und fällt ab 2029 weg. Bis dann (Steuerjahre bis 2028) gilt er weiterhin.
Was sich 2029 ändertDies ist eine Schätzung anhand der üblichen 60-70%-Regel auf die Marktmiete oder eines Pauschalsatzes auf den Steuerwert. Jeder Kanton berechnet den Eigenmietwert anders, der verbindliche Wert stammt aus Ihrer Steuerveranlagung. Keine Steuerberatung.
Immobilie und Steuern an einem Ort
hopli führt Eigenheim, Hypothek und Vermögen zusammen.
Was der Eigenmietwert ist
Wer in der Schweiz im eigenen Haus wohnt, wird steuerlich so behandelt, als zahlte er sich selbst Miete. Diese fiktive Miete, der Eigenmietwert, wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Im Gegenzug können Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Für neue Eigentümer ist das eine der überraschenderen Eigenheiten des Schweizer Steuersystems.
Wie er berechnet wird
Es gibt keine einheitliche nationale Formel. Das Bundesgericht verlangt mindestens 60% der Marktmiete, und die Kantone setzen ihn meist zwischen 60% und 70% dessen an, was die Immobilie einbringen würde. Manche Kantone leiten ihn stattdessen vom Steuerwert ab. Dieser Rechner schätzt beide Wege; der verbindliche Wert stammt immer aus Ihrer kantonalen Steuerveranlagung.
Warum er 2026 noch zählt
Die Stimmbevölkerung hat die Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September 2025 beschlossen, doch die Änderung tritt erst am 1. Januar 2029 in Kraft. Für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 gilt er vollumfänglich und beeinflusst Ihre Steuerrechnung und den Wert Ihrer Zins- und Unterhaltsabzüge weiterhin.
Was sich ab 2029 ändert
Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert für Erst- und Zweitliegenschaften. Im Gegenzug fallen auch die meisten Unterhalts- und Hypothekarzinsabzüge weg, mit wenigen Ausnahmen wie einem Abzug für Ersterwerber. Die Kantone können eine Sondersteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Bis dahin ändert sich nichts.
Häufige Fragen
Was ist der Eigenmietwert?
Eine fiktive Miete, die Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet wird, wenn Sie im eigenen Haus wohnen. Dagegen ziehen Sie Hypothekarzinsen und Unterhalt ab.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Es gibt keine einheitliche Formel. Er beträgt von Bundes wegen mindestens 60% der Marktmiete; die Kantone setzen ihn meist bei 60-70% der Marktmiete an oder leiten ihn vom Steuerwert ab. Den genauen Wert zeigt Ihre Veranlagung.
Wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Ja. Die Abschaffung wurde am 28. September 2025 beschlossen und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 gilt er weiterhin.
Wie genau ist dieser Rechner?
Er liefert eine Schätzung anhand der 60-70%-Regel oder eines Pauschalsatzes auf den Steuerwert. Die kantonalen Methoden unterscheiden sich, der verbindliche Wert steht in Ihrer Steuerveranlagung.
Kann ich meinen Eigenmietwert senken?
Der Wert folgt den kantonalen Regeln. Liegt er aber deutlich über den ortsüblichen Marktmieten, können Sie in der Regel beim kantonalen Steueramt eine Überprüfung verlangen.