Hypothek Schweiz 2026: Regeln, Zinsen und echte Kosten

Ein Eigenheim in der Schweiz zu kaufen funktioniert anders als fast überall sonst. Hypotheken werden selten vollständig zurückgezahlt, die Tragbarkeit wird zu einem Zins weit über dem Markt geprüft, und die steuerliche Behandlung des Wohneigentums ändert sich bald. Dieser Leitfaden führt durch die Regeln, die bestimmen, was Sie kaufen können, was es monatlich kostet und was sich ab 2029 ändert. Wo eine Berechnung hilft, verlinken wir ein kostenloses Tool für Ihre eigenen Zahlen.

Wie viel können Sie aufnehmen?

Schweizer Banken wenden zwei Prüfungen an, und Ihr Kauf muss beide bestehen. Die erste ist die Belehnung: Eine Bank finanziert höchstens 80% des Immobilienwerts, Sie bringen also mindestens 20% als Eigenkapital ein. Die zweite ist die Tragbarkeit, die Regel, die die meisten Käufer unterschätzen.

Die Tragbarkeitsregel verlangt, dass Ihre kalkulatorischen Jahreskosten unter einem Drittel (33%) Ihres Bruttoeinkommens bleiben. Entscheidend ist, dass der Zins mit einem kalkulatorischen Satz von rund 5% gerechnet wird, nicht mit dem heutigen tiefen Marktzins, plus 1% des Preises für Unterhalt und allfällige Amortisation. Prüfen Sie Ihre Lage mit unserem kostenlosen Tragbarkeitsrechner.

Deshalb kann sich ein Eigenheim zu heutigen Zinsen leisten lassen und die Prüfung der Bank trotzdem nicht bestehen: Die 5% sind ein bewusster Stresstest für den Tag, an dem die Zinsen wieder steigen.

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen

Die 20% Mindesteigenkapital haben einen Haken. Mindestens die Hälfte davon, 10% des Kaufpreises, muss hartes Eigenkapital sein: Ersparnisse, ein 3a-Konto, eine Schenkung oder ein Erbvorbezug. Die übrigen 10% dürfen aus Ihrer Pensionskasse stammen.

• Hartes Eigenkapital (mind. 10% des Preises): Bargeld, Säule 3a, Wertschriften, Schenkungen.
• Pensionskassengeld (die übrigen 10%): Bezug oder Verpfändung aus der zweiten Säule.
• Pensionskassengeld schmälert Ihr Vorsorgekapital und Ihre versicherten Leistungen, also gut abwägen.

Erste Hypothek, zweite Hypothek und Amortisation

Schweizer Hypotheken werden meist zweigeteilt. Die erste Hypothek reicht bis rund 65% des Immobilienwerts und muss nicht zurückgezahlt werden. Die zweite Hypothek deckt das Band zwischen 65% und 80% und muss innert 15 Jahren, oder bis zur Pensionierung, je nachdem was zuerst eintritt, auf 65% zurückgeführt werden.

Diese Rückzahlung, Amortisation genannt, gibt es in zwei Varianten. Die direkte Amortisation zahlt die Hypothek jedes Jahr zurück und verringert sowohl Schuld als auch Zins. Die indirekte Amortisation zahlt denselben Betrag in ein verpfändetes Säule-3a-Konto; die Hypothek bleibt bestehen und das 3a-Guthaben tilgt sie später. Was besser ist, hängt von Ihrer Steuersituation und der Rendite des angelegten Geldes ab, besprechen Sie es daher mit Ihrer Bank oder Beratung.

Fest oder SARON?

Steht die Struktur, wählen Sie, wie der Zins bepreist wird. Eine Festhypothek fixiert einen Zins für eine feste Laufzeit, oft zwei bis zehn Jahre, und gibt Sicherheit gegen einen kleinen Aufschlag. Eine SARON-Hypothek folgt dem Geldmarkt: Sie verrechnet den aktuellen Referenzzinssatz plus eine feste Bankmarge, ist also günstiger bei tiefen Zinsen, kann aber steigen, wenn die Nationalbank strafft.

Mitte 2026 liegt der SNB-Leitzins bei 0% und der SARON nahe null, SARON-Hypotheken kosten derzeit also kaum mehr als die Bankmarge. Die Marge, meist 0,7% bis 1,1%, ist der Teil, den Sie verhandeln können.

Der Eigenmietwert und was sich 2029 ändert

Wer im eigenen Haus wohnt, wird steuerlich so behandelt, als zahlte er sich selbst Miete. Dieser Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet, im Gegenzug ziehen Sie Hypothekarzinsen und Unterhalt ab.

Die Stimmbevölkerung hat die Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September 2025 beschlossen. Er entfällt ab dem 1. Januar 2029, und die meisten Zins- und Unterhaltsabzüge fallen mit ihm weg. Bis dahin, für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028, gilt das heutige System vollumfänglich. Die Details behandeln wir in unserem Leitfaden zur Abschaffung des Eigenmietwerts.

Die echten Kosten des Eigentums

Über den Hypothekarzins hinaus sollten Sie die laufenden Kosten einplanen, die der Tragbarkeitstest bereits annimmt: rund 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt und Renovationen, dazu Gebäudeversicherung, allfällige Stockwerkeigentumskosten und Nebenkosten. Eigentümer unterschätzen den Unterhalt durchweg; dieses 1% als real zurückgelegtes Geld zu behandeln und nicht als Papierwert hält Sie aus Schwierigkeiten.

Schritte zu Ihrer Hypothek

• Tragbarkeit und Eigenkapital früh prüfen, bevor Sie sich in ein bestimmtes Objekt verlieben.
• Nachweise zu Einkommen, Eigenkapital und Vorsorge zusammenstellen.
• Finanzierungsbestätigung bei einem oder mehreren Anbietern einholen und die Marge vergleichen, nicht nur den Schlagzeilenzins.
• Fest gegen SARON und die Amortisationsart festlegen.
• Beim Notar unterschreiben; die Hypothek wird bei Übergabe ausbezahlt.

Das Fazit

Bei einer Schweizer Hypothek geht es weniger um den Schlagzeilenzins als darum, zwei feste Regeln zu bestehen: 20% Eigenkapital und Kosten unter einem Drittel des Einkommens bei kalkulatorischen 5%. Bringen Sie das in Ordnung, wählen Sie bewusst zwischen Fest und SARON, und planen Sie die Eigenmietwert-Änderung 2029 ein. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen mit den Tools oben durch, bevor Sie mit einem Anbieter sprechen, damit Sie wissen, was Sie sich leisten können.

Häufige Fragen